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上半年土地市场整体上行 供求两端同比均增 收金总额1.96万

——中国300城市土地市场交易情报(2018.1-6)
land.3fang.com 3房网土地网  2018年07月02日18:43 来源:中国指数研究院 分享
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[摘要] 2018年上半年,全国300城市供应量上涨三成,成交量增近三成,房企拿地趋于理性,整体成交楼面均价及溢价率走低,前六个月出让金总额近1.96万亿元,同比增近三成。

一.市场概况:上半年土地市场整体上行,供求两端同比均增,收金总额1.96万亿元

1.总体情况:上半年土地供应同比增加三成,成交量涨价跌,出让金达1.96万亿元

2018年上半年,全国300城市供应量上涨三成,成交量增近三成,房企拿地趋于理性,整体成交楼面均价及溢价率走低,前六个月出让金总额近1.96万亿元,同比增近三成。一季度,一线城市供求走高,二线城市除溢价率外供求各指标均增;二季度以来,一线城市供地节奏放缓,二线及三四线城市供应持续增加。自“住房不炒”的理念提出以来,重点城市在增供的同时,对之前出台的土拍政策有了进一步的完善,“分类调控、因城施策”得到明显落实。

供应情况:上半年供地总量同比增加三成,宅地供应增近四成,二三线城市供应同比续增

2018年1-6月,全国300个城市共推出土地13438宗,同比增加16%;推出土地面积59791万平方米,同比增加30%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)4323宗,同比增加21%;推出土地面积22088万平方米,同比增加36%。

2018年6月,全国300个城市共推出土地2507宗,推出土地面积11053万平方米,环比增加3%,同比增加8%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)916宗,推出土地面积4606万平方米,环比增加19%,同比增加18%。

成交情况:成交总量同比回暖,一季度增幅较为明显,二季度二三线城市入市面积走高

2018年1-6月,全国300个城市共成交土地11517宗,同比增加15%;成交面积50243万平方米,同比增加27%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3562宗,同比增加14%;成交面积18086万平方米,同比增加28%。

2018年6月,全国300个城市共成交土地1835宗,成交面积7697万平方米,环比减少21%,同比减少14%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)645宗,成交面积3197万平方米,环比减少4%,同比减少10%。

出让金:上半年收金总额同比增近三成,仅一线城市收金缩水,杭州半年度揽金1439亿元

2018年1-6月,全国300个城市土地出让金总额为19597亿元,同比增加28%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为16032亿元,同比增加30%。上半年,全国40个大中城市过半数同比增加,多数二线城市交易活跃,收金同比走高,杭州半年度收金1439亿元;一线城市上半年供应缩水,收金走低,深圳、北京降幅进前十。

2018年6月,全国300个城市土地出让金总额为3507亿元,环比增加6%,同比减少8%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为3027亿元,环比增加9%,同比减少2%。

楼面均价:楼面均价同比回落,一季度各线城市价格上扬,宅地市场均价同比续增

2018年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为2172元/平方米,同比减少1%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3909元/平方米,同比上涨5%。

2018年6月,全国300城市成交楼面均价为2476元/平方米,环比上涨26%,同比上涨3%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4130元/平方米,环比上涨9%,同比上涨8%。

溢价率:上半年整体溢价率呈下行趋势,各线城市溢价同比走低,增供及政策调控稳定市场

2018年1-6月,全国300个城市土地平均溢价率20%,较去年同期下降16个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率23%,较去年同期下降20个百分点。

2018年6月,全国300个城市土地平均溢价率17%,较上月下降12个百分点,较去年同期下降15个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率19%,较上月下降12个百分点,较去年同期下降19个百分点。

2.各类城市:一线城市收金缩水,二线城市供应回暖,三线城市量价双涨

2018年上半年,一线城市供地节奏放缓,成交方面量涨价跌,出让金总额缩水超两成。二线重点城市供应同比止跌回升,同时根据市场特点定制了相应的土拍政策并持续完善,贯彻落实了“分类调控、因城施策”的精神,上半年二线城市平均溢价率同比续降,出让金较去年同期增逾三成。三四线城市面对热点城市的需求外溢,除了加快供地节奏外,也出台了相应的土拍政策,上半年三四线城市供求各指标除溢价外均涨。

一线城市:上半年整体供应量小幅缩水,成交方面量涨价跌,二季度供求各指标均走低

2018年1-6月,一线城市共推出土地251宗,推出土地面积1223万平方米,同比减少3%;成交方面,共成交土地226宗,成交土地面积1207万平方米,同比增加3%;土地出让金为1837亿元,同比减少23%;楼面均价为7051元/平方米,同比下降21%;平均溢价率为11%,较去年同期下降10个百分点。

2018年6月,一线城市共推出土地53宗,推出土地面积253万平方米,环比增加181%,同比增加21%;成交方面,共成交土地38宗,成交土地面积210万平方米,环比增加93%,同比增加19%;土地出让金为325亿元,环比增加401%,同比减少31%;楼面均价为6886元/平方米,环比上涨166%,同比下降36%;平均溢价率为10%,较上月上升10个百分点,但比去年同期下降12个百分点。

二线城市:上半年供应量同比回暖,成交量及收金走高,溢价率较去年同期下降15个百分点

2018年1-6月,二线城市共推出土地4534宗,推出土地面积22173万平方米,同比增加35%;成交方面,共成交土地3894宗,成交土地面积18788万平方米,同比增加31%;土地出让金为10223亿元,同比增加33%;土地成交楼面均价为2847元/平方米,同比持平;土地平均溢价率为17%,较去年同期下降15个百分点。

2018年6月,二线城市共推出土地858宗,推出土地面积4377万平方米,环比增加15%,同比增加21%;成交方面,共成交土地617宗,成交土地面积3078万平方米,环比减少8%,同比减少5%;出让金为1862亿元,环比增加23%,同比减少2%;土地成交楼面价

三四线城市:上半年供地节奏加快,成交量价同比续增,出让金总额同比增逾四成

2018年1-6月,三四线城市共推出土地8653宗,推出土地面积36396万平方米,同比增加29%;成交方面,共成交土地7397宗,成交土地面积30248万平方米,同比增加25%;土地出让金为7538亿元,同比增加43%;土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨10%;土地平均溢价率为27%,较去年同期下降23个百分点。

2018年6月,三四线城市共推出土地1596宗,推出土地面积6423万平方米,环比减少6%,同比持平;成交方面,共成交土地1180宗,成交土地面积4410万平方米,环比减少30%,同比减少21%;出让金为1320亿元,环比减少24%,同比减少8%;成交楼面均价为1696元/平方米,环比上涨3%,同比上涨8%;土地平均溢价率为26%,较上月下降6个百分点,比去年同期下降18个百分点。

二.排行榜:热点城市土地市场交易活跃,京杭两城多榜排名居前

1.出让金TOP20:榜单总额同比小幅上涨,杭州半年度收金同比倍增

2018年1-6月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为9544.2亿元,同比增加11%,上榜门槛升至227亿。一线城市北京、上海、广州上榜,且排名均有下滑,收金总额为1746.3亿元,较去年同期下滑近三成。二线城市仍为榜单主力,杭州、重庆、苏州收金均过550亿元入围榜单前五,其中杭州揽金总额达1439.1亿元,较去年同期上涨一倍,高居榜单首位。 三四线城市城市佛山入围榜单前五。

2.住宅用地成交总价TOP 10:一二线城市包揽榜单,杭州萧山区宅地领跑

2018年上半年,宅地总价榜单总额较去年下滑近20%,上榜门槛下滑27%至49.95亿元。一二线重点城市包揽榜单前十席,杭州萧山钱江世纪城M-04地块由保利以100.99亿元竞得,居榜单首位。登榜地块具体特点如下:

一二线城市包揽榜单:总价榜单前十地块均位于一二线热点城市,其中北京共4宗地块入榜,杭州有3宗地块入榜,温州、南京、广州则各居1席。

入榜地块体量较大:入榜地块规划建筑体量普遍较大,仅北京市朝阳区孙河乡地块不足10万平,广州增城区荔城街三联村地块总体量近40万平,为榜单中体量最大的一宗。

综合性用地居多:榜单中仅有4宗纯住宅用地,上榜地块仍以综合性用地为主,且拿地企业以品牌房企居多,榜单前十席中,保利、中铁、万科、中海等品牌房企均有斩获。

3.住宅用地楼面地价TOP 10:榜单均价同比增逾一成,京杭占据榜单九席

2018年上半年,宅地单价榜单楼面均价同比上涨11%,入榜门槛提升至39024元/平方米。入榜地块城市分布集中,北京、杭州包揽榜单九席,其中由首创、远洋联合竞得的北京市朝阳区孙河乡地块,以楼面价61348元/平方米居首。登榜地块具体特点如下:

一季度成交居多:宅地楼面价前十地块中共8宗于一季度成交,北京6宗入榜地块中5宗均于今年一季度成交,1月4日成交的朝阳区孙河乡地块以61348元/平方米居榜单首位。

集中于环渤海、长三角: 单价榜入榜地块城市分布集聚,全部来自环渤海和长三角地区。北京入榜地块数量居首,占据6席;杭州3宗宅地入榜,苏州1宗入围。

平均溢价率同比下滑:总价榜单平均溢价率为33%,较去年同期下降20个百分点,入榜地块中有8宗宅地溢价率低于50%,设置土地价格上限等土拍调控政策有效减少了高溢价的出现。

三.十大城市宅地:整体供求量同比上涨,平均溢价率较去年同期走低

2018年上半年,10个重点城市宅地整体供求量较去年同期走高,成都、杭州、天津、广州、武汉、重庆、深圳7个城市供需同涨,整体出让金总额同比小幅上涨。其中二线城市供应量同比增加逾三成,成交量上涨逾四成;一线城市北京和上海两城的整体供应量及成交量较去年同期均有所下滑。而随着土拍政策的不断巩固深化,各城市宅地溢价率均得到有效控制。

供应方面:6月,10个重点城市除深圳外均有住宅用地推出,重庆以198万平方米供应量居首。1-6月,成都、杭州、天津、广州、武汉、重庆、深圳7个城市供应量超过去年同期,重庆、天津、杭州分别以709万平方米、528万平方米、387万平方米的供应量排名前三位。

成交方面:6月,10个重点城市宅地成交总量环比增加近六成,出让金总额为773亿元,环比上涨58%。一线城市整体成交量环比显增,北京、上海、广州均有宅地入市。二线城市宅地成交量较上月增加近四成,收金总额环比上扬。1-6月,一线城市整体成交量同比持平,出让金总额减少近两成;二线城市受供地增加影响,成交量同比上涨逾四成。

6月,10个重点城市中除深圳外均有住宅用地成交,重庆成交量最大,为170万平方米。1-6月,成都、杭州、天津、南京、武汉、重庆、广州、深圳8个城市成交量超过去年同期,重庆、武汉、天津分别以676万平方米、382万平方米、342万平方米的成交量排名前三位。

溢价率:6月,10个重点城市宅地溢价率整体较上月微降,杭州以33%的宅地平均溢价率居首。1-6月,除武汉、深圳之外,其余城市宅地平均溢价率均低于去年同期,其中成都、南京溢价率降幅均在50%以上,而随着土拍政策的不断巩固深化,各城市宅地溢价率均得到有效控制。

责任编辑/xujing.bj
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